Un marché de l’immobilier au creux de la vague en 2024

La lumière serait-elle au bout du tunnel pour le marché de l’immobilier ? Après 18 mois au ralenti, sur fond de hausse des prix et des taux d’intérêt, il semblerait que le marché de l’immobilier ait entamé sa transition. En effet, les derniers mois de 2024 ont laissé entrevoir les premiers signes d’une reprise de l’activité dès l’année 2025, avec des porteurs de projet présents et qui veulent concrétiser leur projet immobilier au cours des douze prochains mois, une stabilisation des prix et la baisse continuelle des taux d’intérêt, liste Bien’Ici, l’un des principaux portails d’annonces immobilières. Une dynamique retrouvée, mais timide, que le secteur espère désormais appuyée par “de grandes mesures de la part des pouvoirs publics qui s’annonce pleine de défis pour tout un pan de l’économie française”, avance Bien’Ici dans le numéro bilan de son étude annuelle Stat’ici. 

L’offre et la demande baissent dans l’ancien 

Cette note d’optimisme pour l’année à venir est pourtant l’arbre qui cache la forêt, puisque les chiffres du logement en France sont pénibles. Les transactions dans l’ancien sont en effet en baisse de 13,33 % en 2024, avec 780 000 transactions annoncées par les Notaires de France (vs. 900 000 en 2023).

Plus précisément, Bien’Ici estime que la demande des biens à vendre est en baisse de 5 %, ce qui “s’explique notamment par une année marquée par des crises politiques majeures et une parenthèse olympique qui ont stoppé les projets immobiliers des Français préférant attendre le retour à la stabilité des institutions.”
L’offre de biens à vendre baisse elle aussi de 5 %, ce qui semble être une “bonne nouvelle” pour le portail français d’annonces immobilières : “les stocks des agents immobiliers sont en baisse et cela signifie que plus de biens immobiliers sortent du circuit de vente qu’ils ne rentrent de nouveaux mandats de vente.”
Notons que la part des maisons dans l’offre de biens à vendre augmente continuellement depuis 2021, et représente actuellement 55 % de l’offre disponible.  

Quant aux prix moyens affichés au m², ils baissent avec “un effet plus marqué sur les appartements à vendre dans les grandes villes. Du côté des maisons à vendre, les prix stagnent depuis un an, à un niveau environ 6 % supérieur à celui de début 2022.”

Le bouchon locatif

Si la demande sur les biens à louer a légèrement progressé (+1 % par rapport à 2023), “aucun signe d’amélioration ne se profile pourtant pour le marché de la location”. En effet, l’offre de biens à louer baisse de 6% sur l’année 2024. Non seulement le contexte économique contraint nombre de Français à rester locataires, mais en plus les restrictions liées au calendrier de la transition énergétique poussent les propriétaires bailleurs à retirer les biens du circuit de la location et à les proposer à la vente. En France, pratiquement 18,5 % du parc locatif privé et 8,1 % du parc locatif social sont des passoires énergétiques, d’après le Commissariat général au développement durable. 

La division de l’offre locative par 2,5 en trois ans, selon Bien’Ici, a favorisé une augmentation mécanique des loyers proposés. Il évalue leur augmentation à 2,5 % en 2024. 

La dure réalité de la construction neuve

Alors que le secteur de la promotion immobilière devrait produire au moins 300 000 logements neufs par an afin de satisfaire la demande des Français, les chiffres avancés par le ministère des Territoires, de l’Économie et du Logement en sont bien éloignés.

Grippé par l’augmentation significative des prix des matériaux et des coûts de construction, le secteur observe des chiffres encore jamais vu : entre décembre 2023 et novembre 2024, 330 900 logements ont été autorisés à la construction, soit 44 900 de moins que lors des douze mois précédents (- 11,9 %) et 28 % de moins qu’au cours des 12 mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020).

Et bien que 20 900 logements auraient été mis en chantier en novembre 2024, soit 300 de plus qu’en octobre 2024 (+ 0,6 %), le nombre de logements commencés en novembre 2024 serait inférieur de 35 % à la moyenne des 12 mois précédant la crise sanitaire, et de 16,2 % par rapport à la période située entre décembre 2022 et novembre 2023.

Le secteur de la construction neuve de nos voisins européens affiche une morosité semblable à l’issue de l’exercice 2024. Une année que Bain & Company n’hésite pas à qualifier de “désastreuse” dans un rapport publié le 9 janvier 2025, qui voit notamment l’activité des nouvelles constructions dans l'immobilier résidentiel en déclin en Allemagne (entre -17 et -19 %), en Italie entre (-6,5 et -8,5 %) et au Royaume-Uni (-2,5 à -4,5 %).

Pour autant, le cabinet de conseil estime que la construction dans le résidentiel neuf devrait reprendre rapidement dans la plupart des pays, dopée par le besoin de nouveaux logements. Toutefois, en France (dirigée par un tout nouveau gouvernement) et en Allemagne (où des élections fédérales sont prévues le 23 février 2025), “il y aura des retards des investissements du secteur industriel jusqu'à ce que la situation politique soit résolue et que la politique commerciale devienne planifiable à beaucoup plus long terme”, relève Adrien Bron, associé chargé de la construction chez Bain & Company et auteur principal du rapport.